Thị trường bất động sản luôn là một trong những thị trường tiềm năng, trong đó hoạt động mua bán, chuyển nhượng nhà ở diễn ra thường xuyên. Tuy nhiên đối với một số trường hợp do sự chủ quan hoặc do người dân chưa nắm rõ được những quy định của pháp luật hiện hành dẫn đến trường hợp mua đất, mua nhà bất hợp pháp, không được pháp luật thừa nhận dẫn đến hậu quả không có được nhà, đất, tranh chấp xảy ra giữa bên bán và bên mua hay thậm chí là bị lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Hiện nay, không phải tất cả các hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất đều được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tuy nhiên kể các loại nhà, đất chưa có sổ hồng hoặc sổ đỏ vẫn được rao bán trên thị trường và cũng có rất nhiều người mua. Tuy nhiên để biết việc mua bán này có được pháp luật ghi nhận hay không thì chúng ta phải xem xét những quy định của pháp luật về vấn đề này, cụ thể như sau:
Thứ nhất, khái niệm:
– Sổ hồng: Là ngôn ngữ thông dụng được người dân thường xuyên sử dụng, từ ngữ viết tắt để chỉ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất và quyền sở hữu đất ở.
– Sổ đỏ: Là từ ngữ viết tắt của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất, sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Theo quy định tại khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013 thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là một chứng thư pháp lý làm căn cứ để Nhà nước xác nhận được quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất của người sử dụng đất là hợp pháp.
Thứ hai, giá trị pháp lý của hoạt động mua bán nhà không có sổ hồng:
– Theo quy định tại Điều 118 Luật Nhà ở 2014, đối với các giao dịch về mua bán, chuyển nhượng nhà ở thì trong quá trình thực hiện điều kiện tiên quyết là phải có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
Nếu không có được sổ hồng thì giao dịch dân sự này không thể thực hiện, đồng thời cũng không thể công chứng hợp đồng. Theo quy định tại khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở 2014, hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản và đồng thời phải được công chứng hoặc chứng thực hợp đồng, như vậy các bên chỉ có thể viết hợp đồng và tự ký kết với nhau mà không thể công chứng hoặc chứng thực. Trong trường hợp này, hợp đồng mua bán nhà ở sẽ bị vô hiệu về hình thức theo quy định tại Điều 122 Bộ luật dân sự 2015 và các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, buộc hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận.
– Tuy nhiên, không phải bất cứ các trường hợp nào việc mua bán nhà ở không có sổ hồng đều không hợp pháp, có một số trường hợp việc mua bán này vẫn được pháp luật thừa nhận, cụ thể được quy định tai khoản 2 Điều 118 Luật Nhà ở 2014 như sau:
+ Trường hợp hai bên tham gia giao dịch với đối tượng mua bán của hợp đồng mua bán là nhà ở sẽ được hình thành trong tương lai;
+ Các bên thực hiện việc mua bán các nhà ở thuộc quyền sở hữu của nhà nước;
+ Giao dịch mua bán nhà ở xã hội hay nhà ở để phục vụ tái định cư mà không thuộc sở hữu nhà nước;
+ Bán lại nhà ở cho đơn vị quản lý của nhà ở xã hội đó hoặc bán lại cho các đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội trong trường hợp đơn vị quản lý nhà ở xã hội mua với giá thấp hơn giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại với nhà ở xã hội đó tại cùng một địa điểm, cùng thời điểm bán. Quy định này chỉ áp dụng khi bên mua hoặc bên thuê mua nhà ở xã hội trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày đã thanh toán hết số tiền mua, số tiền thuê mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở;
+ Mua bán nhà ở thông qua hình thức chuyển nhượng lại hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, bao gồm cả trường hợp đã bàn giao hoặc chưa được bàn giao nhà ở.
Như vậy ta có thể thấy việc mua bán nhà ở mà không có sổ hồng vẫn hợp pháp nếu trong một số trường hợp nhất định theo quy định của luật.
Thứ ba, giá trị pháp lý của hoạt động mua bán đất không có sổ đỏ:
– Theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, đối với điều kiện để mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì thửa đất đó phải được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận tức là Sổ đỏ.
Đồng thời theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng, chứng thực. Tuy nhiên theo quy định tại Điều 40 Luật Công chứng 2014 khi thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng mua bán hay chuyển nhượng quyền sử dụng đất, buộc các bên phải xuất trình được bản sao của giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu đối với tài sản là đối tượng của hợp đồng mua bán. Như vậy nếu các bên không xuất trình được giấy chứng nhận thì thủ tục công chứng hợp đồng không thể diễn ra và hợp đồng các bên soạn thảo sẵn có chữ ký của hai bên cũng không có giá trị pháp lý mà sẽ bị vô hiệu như đối với hợp đồng mua bán nhà ở đã nêu trên.
– Tuy nhiên, việc mua bán đất không có sổ đỏ cũng sẽ được hợp pháp, được công nhận giao dịch dân sự, làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên trong các trường hợp sau đây:
+ Đối với việc nhận thừa kế mà di sản thừa kế là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và nếu tất cả những người nhận thừa kế cùng là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc các đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam thì người nhận thừa kế sẽ không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hay gọi tắt là sổ đỏ nhưng người nhận thừa kế vẫn sẽ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất thừa kế trong đó người nhận thừa kế được đứng tên là bên chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, điều này được quy định tại khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013.
+ Theo hướng dẫn tại điểm b tiểu mục 2.3 mục 2 Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP hướng dẫn đối với việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Các hợp đồng được ký kết trước ngày 01/7/2004 người sử dụng đất không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng đã có một trong các loại giấy tờ chứng minh về quyền sử dụng đất được quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật Đất đai năm 2003 phát sinh tranh chấp nhưng yêu cầu Tòa án giải quyết sau 01/7/2004 vẫn được Tòa án chấp nhận, giao dịch chuyển nhượng vẫn được pháp luật ghi nhận mà không bị tuyên vô hiệu về hai điều kiện này;
Các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tại thời điểm các bên giao kết hợp đồng không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hợp đồng chuyển nhượng không công chứng, chứng thực tuy nhiên sau đó đã được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ theo quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003, hai bên có tranh chấp, yêu cầu Toà án giải quyết sau ngày 01/7/2004 thì việc chuyển nhượng, hợp đồng chuyển nhượng này vẫn hợp pháp và không bị tuyên vô hiệu;
Các trường hợp mua bán không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hợp đồng chuyển nhượng không công chứng, chứng thực nhưng sau đó bên nhận chuyển nhượng đã thực hiện các công việc như: trồng cây lâu năm, đã làm nhà kiên cố…, được bên chuyển nhượng đồng ý và không bị các cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiến hành xử lý vi phạm hành chính thì sẽ được Toà án công nhận hợp đồng trừ trường hợp bên nhận chuyển nhượng chỉ làm nhà ở trên một phần của thửa đất thì Toà án chỉ công nhận một phần của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng phần đất tương ứng với phần diện tích có nhà ở, phần còn lại không được Tòa án ghi nhận.
Như vậy ta có thể thấy việc mua bán nhà không có sổ hồng, mua bán đất không có sổ đỏ đều không được coi là hợp pháp trừ một số trường hợp nhất định. Các bên thực hiện các giao dịch này cần chú ý để tránh rủi ro khi mua bán.
Trên đây là một số chia sẻ của Luật sư, mọi yêu cầu hỗ trợ quý vị hãy liên hệ tổng đài tư vấn pháp luật 0915.27.05.27 của chúng tôi. Công ty luật Nhân Hòa chuyên dịch vụ luật sư uy tín, tin cậy đảm bảo giải quyết mọi vướng mắc bạn gặp phải.
Công ty Luật Nhân Hòa
Địa chỉ: 02 Hiệp Bình, phường Hiệp Bình Phước, quận Thủ Đức, Tp.HCM
Email: luatsunhanhoa@gmail.com
Hotline: 0915. 27.05.27
Trân trọng!