Cha mẹ bán nhà đất có cần phải hỏi ý kiến, xin chữ ký các con không? Khi nào cần có ý kiến đồng ý của các con khi cha mẹ bán đất?
Đất đai đóng vai trò quyết định cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người, vì vậy trong điều kiện phát triển kinh tế – xã hội hiện nay thì đất đai ngày càng có giá trị và chiếm một vị trí quan trọng đối với các hộ gia đình, cá nhân nói riêng và nhà nước nói chung. Các giao dịch về quyền sử dụng đất cũng có những thay đổi qua các thời kỳ, qua các văn bản pháp luật về đất đai nên việc nắm bắt các quy định của pháp luật khi các chủ thể thực hiện giao dịch cũng không phải ai cũng nắm chắc được. Vậy, khi chủ thể thực hiện các quyền sử dụng đất thì ai có thẩm quyền thực hiện việc chuyển nhượng,tặng cho quyền sử dụng đất. Để có thể tìm hiểu rõ hơn về vấn đề này, chúng tôi xin được phân tích thẩm quyền ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân.
Một trong những yếu tố để hộ gia đình cá nhân được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là việc xác định chủ sở hữu của đất là cá nhân sở hữu hay nhiều chủ sở hữu. Điều đó cũng có nghĩa rằng, tính chất pháp lý của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho cá nhân hay hộ gia đình sẽ khác nhau khi chủ sở hữu đất thực hiện các giao dịch dân sự liên quan đến đất đai.
Trường hợp thứ nhất: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên của hộ gia đình
Căn cứ theo quy định tại Khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 có quy định về giải thích từ ngữ liên quan đến hộ gia đình, theo đó hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận quyền sử dụng đất.
Điều đó cũng có nghĩa rằng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình là cấp cho những người có quan hệ huyết thống, nuôi dưỡng, hôn nhân, đang sống chung. Như vậy, họ xác định đồng sở hữu mảnh đất từ thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất.
Bên cạnh đó, pháp luật đất đai cũng có những quy định đối với các giao dịch dân sự liên quan đến đồng sở hữu quyền sử dụng đất. Căn cứ theo Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai năm 2013, ngoài ra được hướng dẫn bởi Khoản 5 Điều 14 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT như sau:
+ Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất chỉ được thực hiện các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất khi đã được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản và văn bản đó đã được công chứng tại văn phòng công chứng hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
+ Đối với trường hợp hợp đồng, văn bản giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất thì khi thực hiện các giao dịch dân sự, giao dịch đó phải được sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các thành viên đồng sở hữu, nếu một trong các thành viên không ký vào văn bản đó được thì phải có giấy ủy quyền theo quy định của pháp luật dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư.
Trường hợp thứ hai: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên của cả hai vợ chồng: Căn cứ theo Điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 có ghi nhận về cách xác định tài sản chung của vợ chồng như sau:
+ Các tài sản do vợ, chồng tạo có được từ hoạt động sản xuất kinh doanh, thu nhập do lao động hoặc thu nhập khác trong thời kỳ hôn nhân, hoa lợi, lợi tức từ tài sản riêng của vợ hoặc chồng, tài sản do vợ chồng được tặng cho chung hay được thừa kế chung, hay vợ, chồng được nhận từ tặng cho, thừa kế riêng nhưng đồng ý xác nhập vào khối tài sản chung của vợ chồng thì xác định là tài sản chung của vợ chồng.
+ Trong thời kỳ hôn nhân vợ, chồng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì xác định là tài sản chung của vợ chồng. Đối với trường hợp vợ hoặc chồng có được quyền sử dụng đất do được tặng cho, được thừa kế riêng từ người khác hoặc có được thông qua các giao dịch dân sự bằng tài sản riêng của mình.
Theo đó, căn cứ theo Điều 34 Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2014 có quy định về đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng đất với tài sản chung như sau:
+ Các tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng mà phải đăng ký quyền sở hữu thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở phải ghi tên cả hai vợ chồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
+ Đối với trường hợp tài chung của vợ chồng mà chỉ ghi tên một bên vợ hoặc chồng nhưng khi xem xét nguồn gốc có được tài sản thì do vợ, chồng cùng tham gia giao dịch dân sự, cùng lấy tài sản chung của vợ chồng để có được tài sản thì tài sản đó được xác định là tài sản chung của vợ chồng.
Như vậy, khi vợ chồng cùng đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản thì khi xác lập các giao dịch dân sự thì phải có sự đồng ý, xác lập, thực hiện giao dịch dân sự của cả hai vợ chồng, nếu vợ hoặc chồng không thể cùng xác lập giao dịch dân sự đó thì có thể ủy quyền cho bên còn lại thực hiện giao dịch dân sự đó thông qua hình thức lập giấy ủy quyền hoặc hợp đồng ủy quyền có chứng thực tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn hoặc công chứng tại các văn phòng công chứng, phòng công chứng.
Trường hợp thứ ba: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là tài sản riêng của vợ, chồng: Để bảo vệ quyền và lợi ích của vợ, chồng trong thời kỳ hôn nhân khi được nhận tài sản từ người khác là tài sản riêng của người đó, pháp luật về hôn nhân và gia đình cũng có những chế định bảo vệ quyền tài sản của vợ, chồng. Theo đó, những tài sản mà vợ, chồng có được trước thời kỳ hôn nhân hoặc tài sản nhận được trong thời kỳ hôn nhân nhưng được thừa kế riêng hoặc tặng cho riêng từ người khác hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng thì xác định là tài sản riêng của bên vợ, chồng. Điều đó cũng có nghĩa rằng, khi thực hiện các giao dịch dân sự liên quan đến tài sản riêng thì chỉ cần có sự đồng ý và chữ ký của chủ sở hữu tài sản.
Ví dụ: A và B kết hôn với nhau vào năm 2014. Tháng 6 năm 2015 A và B có tích góp được một khoản tiền và mua được một mảnh đất của bà C, khi làm thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì A đi làm thủ tục và A đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tháng 5 năm 2018 A và B có mâu thuẫn về vấn đề tình cảm, nên A đã bán mảnh đất cho bà D bằng cách ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay. Tháng 1 năm 2019 B phát hiện ra A đã bán đất nên nộp đơn lên Tòa án nhân dân yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự giữa A và D bị vô hiệu, vì B cho rằng đây là tài sản chung của A và B nên khi bán đất phải có sự đồng ý của B.
Từ tình huống trên cho thấy, việc A bán đất cho bà D mà chưa có sự đồng ý của B là không hợp pháp. Vì mảnh đất này là tài sản chung của A và B trong thời gian chung sống với nhau, về mặt nguyên tắc kể cả giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có đứng tên một mình A thì khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác thì A phải có sự đồng ý và có chữ ký của B.
Trên đây là một số chia sẻ của Luật sư, mọi yêu cầu hỗ trợ quý vị hãy liên hệ tổng đài tư vấn pháp luật 0915.27.05.27 của chúng tôi. Công ty luật Nhân Hòa chuyên dịch vụ luật sư uy tín, tin cậy đảm bảo giải quyết mọi vướng mắc bạn gặp phải.
Công ty Luật Nhân Hòa
Địa chỉ: 02 Hiệp Bình, phường Hiệp Bình Phước, quận Thủ Đức, Tp.HCM
Email: luatsunhanhoa@gmail.com
Hotline: 0915. 27.05.27
Trân trọng!