Quy định thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất của cá nhân, doanh nghiệp năm 2019. Các loại thuế phải nộp khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Hiện nay theo quy định của pháp luật hiện hành, đất đai được ghi nhận là thuộc sở hữu toàn dân được Nhà nước thống nhất quản lý và là đại diện sở hữu. Các cá nhân, doanh nghiệp khi đáp ứng đủ điều kiện sẽ được Nhà nước trao quyền sử dụng đất, khi đó họ có thể thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Một trong những quyền của người sử dụng đất được công nhận và thực hiện phổ biến nhất chính là quyền chuyển nhượng đất. Bên cạnh việc ghi nhận những quyền này cho người sử dụng đất pháp luật còn quy định rõ các cá nhân, doanh nghiệp phải có trách nhiệm thực hiện các nghĩa vụ của mình khi sử dụng đất. Một trong những nghĩa vụ quan trọng được quan tâm hàng đầu chính là các nghĩa vụ về tài chính, đặc biệt là thuế khi cá nhân, doanh nghiệp thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Bởi việc thực hiện nghĩa vụ về thuế trong trường hợp này không chỉ đảm bảo góp phần tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, đảm bảo công bằng xã hội, thuận lợi trong quản lý Nhà nước
Vậy, luật hiện hành đang có quy định như thế nào về nghĩa vụ thuế của cá nhân, doanh nghiệp khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất? Luật Nhân Hòa sẽ cùng quý bạn đọc tìm hiểu về vấn đề này.
Thứ nhất, loại thuế phát sinh khi cá nhân, doanh nghiệp thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cá nhân hoặc doanh nghiệp sẽ nhận được một khoản tiền từ việc chuyển nhượng này. Đây được coi là một khoản thu nhập không thường xuyên của cá nhân, doanh nghiệp và là đối tượng phải chịu thuế. Do đó, mọi cá nhân, doanh nghiệp khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều phải thực hiện nghĩa vụ nộp thuế theo quy định tại Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007 (Sửa đổi bổ sung năm 2012) và Luật thuế thu nhập Doanh nghiệp năm 2008 (Sửa đổi bổ sung năm 2013 và năm 2014).
Tuy nhiên, riêng đối với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của cá nhân, theo quy định tại Điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007 (Sửa đổi bổ sung năm 2012), người chuyển nhượng có thể được miễn thuế trong một số trường hợp cụ thể như sau:
– Trong trường hợp cá nhân chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng có mối quan hệ gần gũi với nhau, như: Giữa vợ và chồng, cha mẹ với con (gồm cả cha, mẹ đẻ; cha, mẹ nuôi và cha, mẹ chồng; cha mẹ vợ), ông bà với cháu (ông bà nội, ngoại), anh chị em ruột với nhau.
– Trường hợp đất chuyển nhượng được xác định là đất ở duy nhất của cá nhân tại thời điểm thực hiện chuyển nhượng.
Thứ hai, về căn cứ tính thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất của cá nhân, doanh nghiệp
Thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất của cá nhân, doanh nghiệp được xác định trên cơ sở cách tính như sau:
Thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất = Thu nhập chịu thuế (1) x Thuế suất (2)
Trong đó:
(1) Thu nhập chịu thuế:
– Đối với cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thu nhập chịu thuế của lần chuyển nhượng chính là giá mà hai bên đã thỏa thuận với nhau trong hợp đồng chuyển nhượng. (Theo quy định tại Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC)
– Riêng đối với doanh nghiệp, thu nhập chịu thuế khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giá hai bên đã thỏa thuận với nhau nhưng phải trừ giá vốn ban đầu của đất và các chi phí liên quan đến hoạt động chuyển nhương quyền sử dụng đất. (Theo quy định tại Điều 14 Nghị định 218/2013/NĐ-CP).
Lưu ý:
– Trong trường hợp các bên không thỏa thuận hoặc thỏa thuận về giá chuyển nhượng thấp hơn giá Nhà nước quy định thì thu nhập chịu thuế được xác định theo giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng.
– Giá vốn của đất chuyển nhượng và các chi phí liên quan đến hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất của doanh nghiệp được xác định như sau:
+ Giá vốn của đất thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng được xác định theo nguồn gốc như: Tiền sử dụng, tiền cho thuê đã nộp đối với đất được Nhà nước giao, cho thuê đất; Tiền các bên thỏa thuận trong hợp đồng với đất chuyển nhượng, đất góp vốn.
Ví dụ: Giá vốn của đất được Nhà nước giao, cho thuê là số tiền sử dụng đất, số tiền cho thuê đất thực nộp ngân sách nhà nước; Đất qua nhận chuyển nhượng à giá ghi trên hợp đồng, chứng từ trả tiền; Đất nhận góp vốn là giá thỏa thuận ghi góp vốn; ….
+ Các chi phí liên quan khác bao gồm: Chi phí do Nhà nước bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất; Chi phí sử dụng trong việc cải tạo đối với đất,; Các chi phí trong thực hiện thủ tục cấp quyền sử dụng; Giá trị của các tài sản trên đất,…
(2) Thuế suất tính thuế chuyển quyền sử dụng đất của cá nhân, doanh nghiệp:
– Đối với trường hợp chuyển quyền sử dụng đất của cá nhân, mức thuế suất được áp dụng để tính thuế chuyển quyền sử dụng được xác định là 2% trên thu nhập được tính thuế (Theo quy định tại Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC).
– Trong trường hợp chủ thể thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất là doanh nghiệp, theo quy định tại Điều 10 Luật thuế thu nhập doanh nghiệp năm 2008 (Sửa đổi bổ sung năm 2013) và Hướng dẫn tại Nghị định 218/2013/NĐ-CP mức thuế suất được áp dụng để tính thuế là 22%. Mức thuế này được giảm xuống còn 20% kể từ ngày 1 tháng 1 năm 2016 đến nay, trừ một số trường hợp đặc thù doanh nghiệp thuộc đối tượng được ưu đãi về mức thuế suất theo quy định.
Cần lưu ý, đối với trường hợp đất được chuyển nhượng thuộc quyền sử dụng của nhiều người thì việc đóng thuế được xác định riêng cho từng người theo tỷ lệ quyền sử dụng đất của họ. Nếu trong trường hợp không có căn cứ xác định về phần quyền sử dụng đất của các đồng sở hữu thì việc nộp thuế khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác định theo tỷ lệ bình quân.
Thứ ba, về thời điểm tính thuế đối với thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất của cá nhân, doanh nghiệp.
– Theo quy định tại Khoản 3 Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC, thời điểm tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân được xác định như sau:
+ Đối với việc chuyển quyền sử dụng đất của cá nhân nếu các bên không có thỏa thuận gì khác thì thời điểm xác định để tính thuế khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác định tại thời điểm hợp đồng chuyển nhượng mà hai bên ký kết có hiệu lực pháp luật. Tuy nhiên, nếu như trong trường hợp hai bên có thỏa thuận với nhau rõ ràng trong hợp đồng về việc bên nhận chuyển nhượng sẽ thay bên chuyển nhượng nộp thuế thì thời điểm được xác định để tính thuế phải là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản.
+ Trong trường hợp quyền sử dụng đất được chuyển nhượng là đất gắn liền với nhà hoặc các công trình được hình thành trong tương lai thì thời điểm tính thuế theo quy định được xác định là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.
– Thời điểm tính thuế đối với thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất của doanh nghiệp được xác định theo quy định tại Khoản 2 Nghị định 218/2013/NĐ-CP chính là thời điểm bàn giao bất động sản. Tuy nhiên, nếu trong trường hợp việc chuyển nhượng có thu tiền trước theo tiến độ cụ thể thì thời điểm tính thuế tạm nộp được xác định là thời điểm thu tiền.
Trên đây là một số chia sẻ của Luật sư, mọi yêu cầu hỗ trợ quý vị hãy liên hệ tổng đài tư vấn pháp luật 0915.27.05.27 của chúng tôi. Công ty luật Nhân Hòa chuyên dịch vụ luật sư uy tín, tin cậy đảm bảo giải quyết mọi vướng mắc bạn gặp phải.
Công ty Luật Nhân Hòa
Địa chỉ: 02 Hiệp Bình, phường Hiệp Bình Phước, quận Thủ Đức, Tp.HCM
Email: luatsunhanhoa@gmail.com
Hotline: 0915. 27.05.27
Trân trọng!