Như chúng ta đã biết, khi hai bên tiến hành giao kết hợp đồng đặt cọc để mua bán, chuyển nhượng nhà đất nói chung và các loại hàng hóa, dịch vụ nói chung. Về nguyên tắc chung, nếu đến thời hạn thực hiện nghĩa vụ nhưng bên mua không mua thì sẽ mất tiền cọc, ngược lại nếu bên bán không bán thì phải trả lại tiền cọc cho bên mua và chịu một khoản tiền phạt tương đương với tiền đặt cọc đó.
Tuy nhiên, trong một số trường hợp pháp luật quy định, bên bán sẽ được miễn trừ trách nhiệm về việc trả số tiền phạt cọc này. Vậy lý do khách quan có phải là căn cứ để miễn trừ trách nhiệm phạt cọc đối với bên bán hay không? Như thế nào được xem là lý do khách quan?
Về nguyên tắc, cá nhân, pháp nhân phải tự chịu trách nhiệm về việc không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ dân sự .Tuy nhiên, nếu bên đặt cọc hoặc bên nhận đặt cọc vi phạm nghĩa vụ do sự kiện bất khả kháng hoặc trở ngại khách quan thì bên vi phạm có phải phạt cọc không, thì quy định tại Điều 328 BLDS năm 2015 và trước đây Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/3/2003 của Hội đồng Thẩm phán TANDTC không có đề cập đến Mà chỉ quy đình về trường hợp “Trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác”
Cụ thể, ĐIều 328 Bộ luật dân sự 2015 quy định về trường hợp đặt cọc như sau:
“Điều 328. Đặt cọc
1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.
Theo quy định tại Điều 116 BLDS năm 2015 (tương ứng với Điều 130 BLDS năm 1995, Điều 121 BLDS năm 2005), thì thỏa thuận về đặt cọc là một giao dịch dân sự và vấn đề này đã được Hội đồng Thẩm phán TANDTC hướng dẫn tại tiểu mục 1 Mục I Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/3/2003. Theo đó, tại Điều 351 BLDS năm 2015 (tương ứng Điều 302 BLDS năm 2005) về trách nhiệm dân sự do vi phạm nghĩa vụ quy định như sau:
“Điều 351. Trách nhiệm dân sự do vi phạm nghĩa vụ
1. Bên có nghĩa vụ mà vi phạm nghĩa vụ thì phải chịu trách nhiệm dân sự đối với bên có quyền.
Vi phạm nghĩa vụ là việc bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ đúng thời hạn, thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ hoặc thực hiện không đúng nội dung của nghĩa vụ.
2. Trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ do sự kiện bất khả kháng thì không phải chịu trách nhiệm dân sự, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.
3. Bên có nghĩa vụ không phải chịu trách nhiệm dân sự nếu chứng minh được nghĩa vụ không thực hiện được là hoàn toàn do lỗi của bên có quyền.”
Như vậy, bộ luật dân sự chỉ quy định trường hợp không phải chịu trách nhiệm dân sự do sự kiện bất khả kháng (Trường hợp bất khả kháng là Trường hợp mà con người không thể biết trước, không thể khắc phục được những thiệt hại do khách quan gây ra như chiến tranh, lụt, bão, động đất, do hành động công quyền) hoặc chỉ khi chứng minh được nghĩa vụ không thực hiện được là hoàn toàn do lỗi của bên có quyền. Về lý do khách quan thì không hề được đề cập đến như một biện pháp miễn trừ trách nhiệm phạt cọc.
Theo quy định tại khoản 2 Điều 5 BLDS năm 2015: Trong trường hợp các bên không có thỏa thuận và pháp luật không quy định thì có thể áp dụng tập quán nhưng tập quán áp dụng không được trái với các nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự quy định tại Điều 3 của BLDS. Tuy nhiên, trường hợp phát sinh quan hệ thuộc phạm vi điều chỉnh của pháp luật dân sự mà các bên không có thỏa thuận, pháp luật không có quy định và không có tập quán được áp dụng thì áp dụng quy định của pháp luật điều chỉnh quan hệ dân sự tương tự. Hay nói khác đi, áp dụng tương tự pháp luật là biện pháp khắc phục thiếu sót của luật thuộc diện ưu tiên thứ hai, sau áp dụng tập quán là biện pháp ưu tiên thứ nhất. Tiêu chí để xác định trường hợp tương tự có thể là tiêu chí chủ quan – tương tự về chủ thể – hoặc tiêu chí khách quan – tương tự về tính chất cơ bản của quan hệ pháp luật.Trong trường hợp không thể áp dụng tương tự pháp luật, thì áp dụng các nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự, án lệ, lẽ công bằng. Theo đó, khoản 2 Điều 8 Nghị quyết số 04/2019/NQ-HĐTP, khẳng định: “Khi xét xử, Thẩm phán, Hội thẩm phải nghiên cứu, áp dụng án lệ, bảo đảm những vụ việc có tình huống pháp lý tương tự thì phải được giải quyết như nhau”.
Trở lại trường hợp phạt cọc, do bộ luật dân sự không có quy định về trường hợp loại trừ trách nhiệm phạt cọc vì lý do khách quan mà chỉ quy định miễn trừ trách nhiệm dân sự trong trường hợp bất khả kháng hoặc do lỗi của bên có quyền. Xem xét các tập quán và các tình huống áp dụng tương tự pháp luật cũng không thấy quy định về vấn đề có chịu phạt cọc không do lý do khách quan.
Trong trường hợp này, Án lệ số 25/2018/AL được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua ngày 17/10/2018 và được công bố theo Quyết định số 269/QĐ-CA ngày 06/11/2018 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao ra đời là sự bổ sung khiếm khuyết cho pháp luật khi không quy định về trường hợp không phải chịu phạt cọc vì lý do khách quan. Sự ra đời của Án lệ số 25/2018/AL là cần thiết, giúp Thẩm phán, Hội thẩm,… nhất là những người chưa tích lũy được nhiều tri thức, kinh nghiệm có thể tham chiếu, dễ nhận diện trên thực tế đối với trường hợp bên đặt cọc hoặc bên nhận đặt cọc vi phạm nghĩa vụ vì lý do khách quan thì không phải chịu phạt cọc được chuẩn xác hơn.
Cụ thể, trong tình huống án lệ này, Hợp đồng đặt cọc để bảo đảm giao kết hợp đồng mua bán nhà có thỏa thuận trong một thời hạn nhất định bên nhận đặt cọc phải hoàn tất các thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, nếu vi phạm thì phải chịu phạt cọc; Hết thời hạn theo thỏa thuận, bên nhận đặt cọc chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà do nguyên nhân từ phía cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Giải pháp pháp lý án lệ đề ra trong trường hợp này là phải xác định việc bên nhận đặt cọc không thể thực hiện đúng cam kết là do khách quan và bên nhận đặt cọc không phải chịu phạt cọc.
Như vậy, đối với vụ án tranh chấp hợp đồng đặt cọc một khi đã hội tụ đủ các nội dung mà tình huống Án lệ số 25/2018/AL nêu ra, thì phải được giải quyết theo đúng giải pháp pháp lý của án lệ đã đưa ra. Tức là, trong quá trình xét xử Thẩm phán, Hội thẩm phải “bảo đảm những vụ việc có tình huống pháp lý tương tự thì phải được giải quyết như nhau”
Vì vậy, đối với trường hợp nhận đặt cọc nhưng vì trở ngại khách quan của cơ quan nhà nước dẫn đến bên nhận đặt cọc không thể thực hiện được nghĩa vụ của mình (ở đây là cơ quan nhà nước đã chậm trễ trong việc chuyển tên quyền sở hữu nhà ở cho bà H theo thời hạn pháp luật quy định) nên bà H dã được loại trừ trách nhiệm phạt cọc đối với bên có quyền.
Tóm lại, ngoài trường hợpcác bên có thỏa thuận khác, trường hợp bất khả kháng và trường hợp do lỗi của bên có quyền thì trở ngại khách quan cũng là một trong những trường hợp được miễn trách nhiệm phạt cọc theo hệ thống pháp luật Việt Nam.
Trên đây là một số chia sẻ của Luật sư, mọi yêu cầu hỗ trợ quý vị hãy liên hệ tổng đài tư vấn pháp luật 0915.27.05.27 của chúng tôi. Công ty luật Nhân Hòa chuyên dịch vụ luật sư uy tín, tin cậy đảm bảo giải quyết mọi vướng mắc bạn gặp phải.
Quý khách vui lòng liên hệ với chúng tôi theo thông tin sau:
Công ty Luật Nhân Hòa
Địa chỉ: 02 Hiệp Bình, phường Hiệp Bình Phước, quận Thủ Đức, Tp.HCM
Email: luatsunhanhoa@gmail.com
Hotline: 0915. 27.05.27
Trân trọng!
Bài viết cùng chủ đề:
QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ PHẠT CỌC