ĐẤT NÔNG NGHIỆP HẾT THỜI HẠN SỬ DỤNG CÓ BÁN ĐƯỢC KHÔNG?

1. Đất nông nghiệp là gì?

Theo quy định của pháp luật đất đai Việt Nam hiện hành thì đất nông nghiệp được giao cho người dân phục vụ cho nhu cầu sản xuất nông nghiệp, bao gồm các loại đất có đặc thù giống nhau là tư liệu sản xuất chính cho các mục đích như trồng trọt, chăn nuôi, trồng rừng..vv.. Đất nông nghiệp là tư liệu sản xuất chủ yếu vừa là tài liệu lao động vừa là đối tượng lao động, và đặc biệt không thể thay thế được của ngành nông- lâm nghiệp, là tiền đề của mọi quá trình sản xuất.Đất nông nghiệp tham gia vào các ngành sản xuất lương thực, thực phẩm như ngành thủy sản, ngành trồng trọt, chăn nuôi.

Đất nông nghiệp được hiểu một cách đơn giản là loại đất có mục đích sử dụng cho sản xuất nông nghiệp. Đây là cách gọi loại đất theo mục đích sử dụng đất.

2. Thời hạn sử dụng của đất nông nghiệp:

Đất nông nghiệp là một trong 3 nhóm đất theo quy định của Luật Đất đai 2013. Đất nông nghiệp là loại đất có thời hạn sử dụng. Tuy nhiên, không phải mọi loại đất nông nghiệp đều có thời hạn sử dụng như nhau. Đất nông nghiệp cũng có thể được gia hạn thời gian sử dụng hoặc không được gia hạn, tùy thuộc vào đối tượng sử dụng đất.

Điều 126 Luật Đất đai 2013 quy định về thời hạn sử dụng đối với mỗi loại đất nông nghiệp cụ thể như sau:

Như vậy, thời hạn sử dụng đất nông nghiệp thông thường là không quá 50 năm. Tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể mà thời hạn sử dụng từng loại đất nông nghiệp có sự khác nhau.

3. Đất nông nghiệp hết thời hạn sử dụng có bán được không?

Đất nông nghiệp hết thời hạn sử dụng được hiểu là đất nông nghiệp được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất mà không được gia hạn. Nói cách khác, chủ sử dụng đất không được sử dụng đất quá thời hạn được ghi nhận trên giấy chứng nhận đã cấp (nếu không được gia hạn).

Thực tế, việc công chứng chứng thực hợp đồng mua bán, chuyển nhượng đất nông nghiệp cũng không thực hiện được cả trong trường hợp khi hết thời hạn 50 năm, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp đang sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao, công nhận trong hạn mức giao đất, họ chưa làm hoặc không làm thủ tục xác nhận tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp theo quy định pháp luật. 

Mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là quyền cơ bản của mỗi chủ sử dụng đất. Tuy nhiên, không phải mọi trường hợp, mọi đối tượng đều có thể được mua bán đất đai. Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định về quyền chung để được mua bán, chuyển nhượng đất đai là: 

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

…

Từ quy định trên, chúng ta có thể thấy, nếu đất quá thời hạn sử dụng thì không được phép tham gia giao dịch mua bán, chuyển nhượng.

4. Đất nông nghiệp hết thời hạn sử dụng phải làm gì?

Cũng theo quy định tại Điều 126 Luật Đất đai 2013, trường hợp hết thời hạn được giao đất, công nhận quyền sử dụng đất, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn 50 năm mà không cần làm thủ tục điều chỉnh thời hạn sử dụng đất.

Thêm vào đó, khoản 2 Điều 74 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định:

“Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp đang sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao, công nhận, nhận chuyển quyền sử dụng đất, khi hết thời hạn sử dụng đất thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại Khoản 1 Điều 126 và Khoản 3 Điều 210 của Luật Đất đai mà không phải làm thủ tục điều chỉnh thời hạn sử dụng đất.”

Như vậy, trong trường hợp này, cá nhân, hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi hết thời hạn sử dụng đất được tiếp tụ sử dụng mà không cần làm thủ tục gia hạn sử dụng đất.

Tuy nhiên, trong trường hợp có nhu cầu mua bán đất, người sử dụng đất nên làm thủ tục xác nhận lại thời hạn sử dụng đất trên Giấy chứng nhận để đảm bảo đất vẫn đang trong thời hạn sử dụng và tránh những tranh chấp, rủi ro về sau.

Khoản 3 Điều Điều 74 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về thủ tục xác nhận lại thời hạn sử dụng đất trên Giấy chứng nhận như sau:

Bước 1: Nộp hồ sơ đề nghị xác nhận lại thời hạn sử dụng đất tại UBND cấp xã nơi có đất

Bước 2: Kiểm tra hồ sơ

- Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất kiểm tra hồ sơ, xác nhận hộ gia đình, cá nhân đang trực tiếp sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp mà chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

- Sau đó, chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai.

Bước 3: Xác nhận vào Giấy chứng nhận

- Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ, xác nhận thời hạn được tiếp tục sử dụng đất vào Giấy chứng nhận đã cấp;

- Chỉnh lý, cập nhật vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai và trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Trên đây là tư vấn của luật sư đối với vấn đề “Đất nông nghiệp hết thời hạn có thể mua bán được không”. Hy vọng đã giúp ích được cho quý vị và các bạn trong việc giải quyết vấn đề trên.

Quý vị và các bạn cần tư vấn pháp luật về đất đai, thực hiện các thủ tục pháp lý nhà đất, giải quyết tranh chấp đất đai,... có thể liên hệ luật sư qua thông tin sau:

CÔNG TY LUẬT NHÂN HOÀ

Địa chỉ: 2 Hiệp Bình, phường Hiệp Bình Phước, Tp. Thủ Đức, Tp.Hồ Chí Minh

Hotline: 0915.27.05.27

Email: luatsunhanhoa@gmail.com

Trân trọng!