1. Những nguyên nhân chung cư chưa có sổ hồng:
Chung cư chưa có Sổ hồng là việc nhà chung cư chưa được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo quy định pháp luật.
Hiện nay, việc chung cư chưa được cấp Sổ hồng có thể xuất phát từ nhiều nguyên nhân khác nhau như:
- Chủ đầu tư xin cấp Giấy Chứng Nhận nhưng chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Theo quy định tại Khoản 3 Điều 98 Luật Đất Đai, chủ sở hữu nhà ở chỉ được nhận Giấy Chứng Nhận sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính.
- Chủ đầu tư thế chấp tài sản tại ngân hàng trước khi xin cấp Giấy Chứng Nhận cho người mua căn hộ và chưa giải chấp. Theo quy định pháp luật về nhà ở và đất đai, chủ sở hữu nhà ở chỉ được cấp Giấy Chứng Nhận khi cung cấp được Giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp pháp nhà ở và quyền sở hữu nhà ở. Tuy nhiên, khi thế chấp tài sản thì chủ đầu tư đã giao những giấy tờ này cho ngân hàng nắm giữ. Do đó không đủ hồ sơ xin cấp Giấy Chứng Nhận.
- Do chủ đầu tư chậm hoàn công hoặc không thể hoàn công do xây dựng không đúng bản vẽ thiết kế đã được phê duyệt. Cơ quan nhà nước sẽ không cấp Giấy Chứng Nhận đối với căn hộ khi chưa hoàn công hoặc được xây dựng không đúng bản vẽ thiết kế.
- Xây dựng lấn chiếm mốc bảo vệ các công trình hạ tầng kỹ thuật theo Điều 35 Nghị Định 43/2014/NĐ-CP quy định trường hợp này không được cấp Giấy Chứng Nhận.
- Đất xây dựng chung cư được chuyển mục đích sử dụng đất trái phép theo Điều 35 Nghị Định 43/2014/NĐ-CP quy định trường hợp này không được cấp Giấy Chứng Nhận.
- Chủ đầu tư chưa hoàn thành thủ tục pháp lý nhưng đã cho xây dựng và bán nhà ở. Theo quy định pháp luật xây dựng, việc xây dựng nhà ở khi chưa thực hiện đầy đủ thủ tục pháp lý là không hợp pháp. Khoản 1 Điều 6 Nghị Định 99/2015/NĐ-CP quy định chỉ cấp Giấy Chứng Nhận cho nhà ở được tạo lập hợp pháp.
- Do chủ đầu tư chậm nộp hồ sơ xin cấp Giấy Chứng Nhận.
2. Chung cư chưa có Sổ hồng có được vay ngân hàng không?
Về vấn đề này, tại khoản 2 Điều 118 Luật Nhà ở 2014 quy định như sau:
“2. Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:
a) Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;
b) Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;
c) Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở quy định tại khoản 4 Điều 62 của Luật này;
d) Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;
đ) Nhận thừa kế nhà ở;
e) Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.
Các giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch quy định tại khoản này thực hiện theo quy định của Chính phủ.”
Như vậy, căn cứ theo điểm a khoản 2 Điều 118 Luật Nhà ở 2014 nêu trên, chung cư chưa có sổ hồng vẫn có thể vay thế chấp nếu nó là chung cư hình thành trong tương lai.
3. Hồ sơ vay thế chấp ngân hàng với chung cư chưa có Sổ hồng thế nào?
Theo khoản 1 Điều 72 Nghị định 99/2015/NĐ-CP, trường hợp thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai thì phải có các giấy tờ theo quy định tại khoản 1 Điều 148 của Luật Nhà ở như sau:
- Trường hợp chủ đầu tư thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì phải có:
- Hồ sơ dự án;
- Thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt;
- Đã có Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
- Trường hợp chủ đầu tư thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai xây dựng trong dự án thì ngoài các giấy tờ trên, nhà ở thế chấp phải thuộc diện đã xây dựng xong phần móng và không nằm trong phần dự án hoặc toàn bộ dự án mà chủ đầu tư đã thế chấp;
- Trường hợp tổ chức, cá nhân thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai trên thửa đất ở hợp pháp của mình thì phải có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất ở hợp pháp theo quy định của pháp luật về đất đai, Giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải có Giấy phép xây dựng.
- Trường hợp người thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai mua nhà ở của chủ đầu tư trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì phải có:
- Hợp đồng mua bán nhà ở ký kết với chủ đầu tư;
- Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở nếu là bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy địn;
- Giấy tờ chứng minh đã đóng tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư theo tiến độ thỏa thuận trong hợp đồng mua bán;
- kKhông thuộc diện đang có khiếu nại, khiếu kiện, tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở hoặc về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở này.
Trên đây là tư vấn của luật sư đối với vấn đề “ Có thể thế chấp nhà chung cư chưa có sổ hồng được không?”. Hy vọng sẽ cung cấp những thông tin pháp lý hữu ích cho quý vị và các bạn.
Quý vị và các bạn có nhu cầu tư vấn pháp lý về nhà đất, giải quyết tranh chấp đất đai,... có thể liên hệ chúng tôi theo thông tin dưới đây:
CÔNG TY LUẬT NHÂN HÒA
Địa chỉ: 2 Hiệp Bình, phường Hiệp Bình Phước, Tp. Thủ Đức, Tp.HCM
Hotline: 0915.27.05.27
Email: luatsunhanhoa@gmail.com
Trân trọng!