1. Đất quy hoạch là gì?
Khoản 2, khoản 3, Điều 3 Luật Đất đai 2013 nêu rõ: “Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế - xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định”.
Như vậy, có thể hiểu quy hoạch sử dụng đất là việc lập kế hoạch sử dụng đất ở từng địa phương, phân theo từng mục đích sử dụng và được chia thành từng kỳ trong một khoảng thời gian nhất định. Đất quy hoạch chính là vùng đất nằm trong kế hoạch sử dụng đất đó. Ví dụ một số quy hoạch đất đai phổ biến như: Quy hoạch xây dựng khu dân cư, quy hoạch đường sắt, quy hoạch làm đường giao thông…
Việc quy hoạch này được đưa ra để hoạch định chính sách, phát triển kinh tế địa phương, đảm bảo việc sử dụng quỹ đất một cách có hiệu quả và đây cũng là cơ sở để Nhà nước giao đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, hay là cơ sở để Nhà nước thực hiện việc đền bù về đất, chi phí về đất cho người dân khi có quy hoạch cần thu hồi đất.
2. Những loại đất quy hoạch thường thấy
Hiện tại, đất quy hoạch có rất nhiều loại, gồm: Đất quy hoạch làm đường giao thông, đất quy hoạch đô thị, đất quy hoạch đô thị, đất quy hoạch lô giới, đất quy hoạch cây xanh, công trình công cộng, đất quy hoạch làm công viên,…
3. Đất bị quy hoạc thì có vay thế chấp ngân hàng được không?
Dưới góc độ pháp lý, thửa đất đang nằm trong quy hoạch vẫn có thể được thế chấp tại ngân hàng nếu thuộc một trong những trường hợp quy định tại Điều 49 Luật Đất đai 2013, sửa đổi tại khoản 1 Điều 6 Luật sửa đổi bổ sung một số điều của 37 Luật liên quan đến quy hoạch.
Cụ thể là các trường hợp sau đây:
- Đất nằm trong quy hoạch sử dụng đất mở rộng đường quốc lộ nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện nơi có đất;
- Hoặc đất nằm trong quy hoạch mở rộng đường quốc lộ, có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện nhưng chưa có thông báo/quyết định thu hồi đất của cấp có thẩm quyền;
- Hoặc đất nằm trong quy hoạch, đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện nhưng sau 3 năm kể từ khi có kế hoạch mà không bị thu hồi/hoặc sau 3 năm đã có điều chỉnh, hủy bỏ kế hoạch nhưng không công bố/hoặc sau 3 năm không thực hiện hủy bỏ, điều chỉnh;
Tuy nhiên, thực tế cho thấy, các ngân hàng thường không chấp nhận thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất nằm trong quy hoạch với các lý do sau đây:
- Thời gian vay thường kéo dài khoảng 3 - 5 năm cho 1 hợp đồng tín dụng. Do vậy, nếu đất nằm trong quy hoạch, có thể sẽ làm cho hợp đồng thế chấp bị gián đoạn do tài sản thế chấp không còn. Các mâu thuẫn, tranh chấp cũng có thể phát sinh từ giai đoạn này;
- Việc giải quyết vấn đề liên quan đến tài sản thế chấp bị thu hồi trong thời gian vay/thế chấp thường không dễ dàng. Khó khăn có thể đến ngay từ các thủ tục hành chính/hoặc trình tự xử lý tài sản thế chấp này. Vậy nên, đây cũng là lý do khiến các ngân hàng từ chối;
- Tài sản thế chấp bị thu hồi cũng có nghĩa rằng rủi ro khoản nợ trở thành nợ xấu ngân hàng có căn cứ tăng. Nợ xấu ảnh hưởng trực tiếp đến xếp hạng tín dụng, uy tín cũng như hoạt động cho vay của ngân hàng. Theo đó, ngân hàng cũng thường từ chối những khoản vay có tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong quy hoạch;
- Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền có thể từ chối đăng ký biến động cho hợp đồng vay thế chấp mà đất đang trong quy hoạch, nên, các ngân hàng trên địa bàn dù có muốn thì cũng khó có thể chấp thuận đề nghị của khách hàng;
Từ những căn cứ trên, có thể nhận định, câu hỏi đất dính quy hoạch có vay ngân hàng được không, dưới góc độ pháp lý thì vẫn có thể thực hiện được.
Điều kiện thực hiện là thuộc một trong những trường hợp luật định mà chúng tôi đã nêu trên.
Tuy pháp luật cho phép thực hiện nhưng có thể các ngân hàng sẽ từ chối yêu cầu với những lý do khách quan như chúng tôi đã trình bày.
Do vậy, trước khi tiến hành vay thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng, bạn nên tham vấn, hỏi ý kiến của ngân hàng dự định vay để được giải đáp cụ thể.
Trên đây là tư vấn của luật sư đối với vấn đề “Đất bị quy hoạch có vay thế chấp ngân hàng được không?”. Hy vọng sẽ cung cấp những thông tin pháp lý hữu ích cho quý vị và các bạn.
Quý vị và các bạn có nhu cầu tư vấn pháp lý về nhà đất, giải quyết tranh chấp đất đai,... có thể liên hệ chúng tôi theo thông tin dưới đây:
CÔNG TY LUẬT NHÂN HÒA
Địa chỉ: 2 Hiệp Bình, phường Hiệp Bình Phước, Tp. Thủ Đức, Tp.HCM
Hotline: 0915.27.05.27
Email: luatsunhanhoa@gmail.com
Trân trọng!