1. Giải chấp sổ đỏ, xóa thế chấp sổ đổ được hiểu là gì?
Giải chấp sổ đỏ, hay xóa thế chấp sổ đỏ, là việc xóa đăng ký biện pháp bảo đảm, giải trừ thế chấp đối với tài sản là quyền sử dụng nhà ở, đất ở cùng tài sản khác gắn liền với đất khi tài sản đã chấm dứt nghĩa vụ bảo đảm cho khoản nợ. Khi người nợ đã trả hết nợ, họ cần phải thực hiện thủ tục giải chấp sổ đỏ, xóa đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo tài sản của mình không bị ảnh hưởng bởi biện pháp bảo đảm trước đó. Quá trình này bao gồm nhiều bước thực hiện tại cơ quan đăng ký quyền sử dụng đất, nhưng chủ yếu là thực hiện các thủ tục liên quan đến giải chấp sổ đỏ và xóa đăng ký thế chấp tại cơ quan đăng ký đất đai.
Việc giải chấp sổ đỏ hay xóa thế chấp sổ đỏ có nghĩa là việc xóa đăng ký biện pháp bảo đảm, giải trừ thế chấp tài sản gắn liền với đất, bao gồm quyền sử dụng nhà ở, đất ở và tài sản khác gắn liền với đất, khi tài sản này đã không còn nữa làm bảo đảm cho khoản nợ. Để thực hiện thủ tục này, người dân phải trả hết nợ và tiến hành các thủ tục giải chấp sổ đỏ hoặc xóa đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất.
2. Điều kiện để giải chấp sổ đỏ, xóa thế chấp sổ đỏ
Theo quy định tại Điều 19 của Thông tư 07/2019/TT-BTP, việc xóa đăng ký thế chấp được thực hiện trong 2 trường hợp như sau:
- Bên thế chấp đã hoàn thành nghĩa vụ trả nợ và đến hạn trả nợ gốc. Thời hạn thế chấp được thỏa thuận trước đó giữa các bên, thông thường là 3 năm đối với hộ gia đình hoặc cá nhân thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Nếu bên thế chấp đã trả đủ nợ gốc và lãi thì có quyền xóa đăng ký thế chấp.
- Bên thỏa thuận trả nợ trước thời hạn đã được ghi nhận trong hợp đồng thế chấp. Đây là trường hợp khá phổ biến, khi người thế chấp có khả năng trả nợ trước thời hạn. Sau khi tất toán nợ, bên thế chấp có quyền xóa đăng ký thế chấp theo quy định.
Việc giải chấp sổ đỏ hay xóa thế chấp sổ đỏ đều có ý nghĩa giải phóng tài sản của người thế chấp sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ trả nợ, giúp họ sử dụng lại tài sản một cách tự do. Để xóa đăng ký theo quy định, người yêu cầu phải nộp các giấy tờ quy định và một trong các giấy tờ sau đây (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực hoặc 01 bản sao không có chứng thực kèm bản chính để đối chiếu):
- Văn bản giải chấp; văn bản thanh lý hợp đồng thế chấp; hợp đồng mua bán tài sản đấu giá được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt hoặc văn bản khác chứng minh việc xử lý xong toàn bộ tài sản thế chấp;
- Căn cứ chứng minh việc tài sản bị tiêu hủy, bị tổn thất toàn bộ hoặc quyết định phá dỡ, tịch thu tài sản có hiệu lực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
- Bản án, quyết định của Tòa án, quyết định của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật về việc hủy bỏ biện pháp thế chấp, tuyên bố hợp đồng thế chấp vô hiệu.
Tùy từng trường hợp cụ thể, giấy tờ trong các điểm trên có thể được sử dụng để thay thế cho giấy tờ theo quy định.
3. Hồ sơ xóa đăng ký thế chấp Sổ đỏ
Căn cứ Điều 33 Nghị định 99/2022/NĐ-CP và hướng dẫn tại Quyết định 2546/QĐ-BTP, hồ sơ xóa đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất gồm:
- Phiếu yêu cầu xóa đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất
- Bản gốc Giấy chứng nhận trong trường hợp tài sản bảo đảm có Giấy chứng nhận.
- Trường hợp người yêu cầu xóa đăng ký không phải là bên nhận bảo đảm và trên Phiếu yêu cầu không có chữ ký, con dấu (nếu có) của bên nhận bảo đảm thì nộp thêm giấy tờ, tài liệu sau đây (bản chính hoặc bản sao có chứng thực):
- Văn bản có nội dung thể hiện việc bên nhận bảo đảm đồng ý xóa đăng ký/xác nhận về việc hợp đồng bảo đảm đã chấm dứt, đã được thanh lý/xác nhận về việc giải chấp trong trường hợp người yêu cầu xóa đăng ký là bên bảo đảm;
- Hợp đồng hoặc văn bản khác đã có hiệu lực pháp luật chứng minh việc chuyển giao hợp pháp tài sản bảo đảm trong trường hợp người yêu cầu xóa đăng ký là người nhận chuyển giao hợp pháp tài sản bảo đảm;
- Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá đã có hiệu lực pháp luật hoặc Văn bản xác nhận kết quả thi hành án trong trường hợp người yêu cầu xóa đăng ký là cơ quan thi hành án dân sự;
- Văn bản của cơ quan có thẩm quyền có nội dung về việc bên nhận bảo đảm là tổ chức kinh tế không phải là tổ chức tín dụng trở thành doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, là công dân Việt Nam trở thành công dân nước ngoài;
- Văn bản xác nhận của cơ quan có thẩm quyền về việc giải thể pháp nhân.
Lưu ý: Tùy từng trường hợp cụ thể yêu cầu phải nộp thêm các giấy tờ:
- Trường hợp thực hiện thông qua người đại diện: Phải có Giấy ủy quyền và nệ rõ nội dung đại diện, trừ trường hợp thực hiện việc qua tài khoản đăng ký trực tuyến của người đại diện.
- Trường hợp được miễn nộp phí: Người yêu cầu đăng ký có quyền lựa chọn cung cấp một trong giấy tờ, tài liệu sau đây vào trong hồ sơ đăng ký:
- Hợp đồng bảo đảm; hoặc
- Hợp đồng tín dụng; hoặc
- Văn bản khác.
- Các văn bản này phải có thông tin về việc thuộc diện được miễn nghĩa vụ nộp phí đăng ký, thanh toán giá dịch vụ, nghĩa vụ thanh toán khác.
- Trường hợp bên bảo đảm hoặc bên nhận bảo đảm gồm nhiều người thì phải có đầy đủ chữ ký, con dấu (nếu có) của các chủ thể này, trừ trường hợp có văn bản thể hiện nội dung về việc một, một số bên bảo đảm hoặc bên nhận bảo đảm có quyền đại diện cho những người còn lại…
4. Thủ tục xóa đăng ký thế chấp Sổ đỏ
Theo hướng dẫn tại Quyết định 2546/QĐ-BTP, thủ tục xóa đăng ký biện pháp bảo đảm quyền sử dụng đất như sau:
Bước 01: Nộp hồ sơ
- Nộp hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai - Sở Tài nguyên và Môi trường, Chi nhánh của Văn phòng đăng ký đất đai;
Trường hợp hồ sơ đăng ký đối với quyền sử dụng đất được nộp thông qua Bộ phận Tiếp nhận và Trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính, Trung tâm Phục vụ hành chính công cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân xã thì thời hạn giải quyết hồ sơ được tính từ thời điểm Văn phòng đăng ký đất đai nhận được hồ sơ đăng ký hợp lệ.
- Cách thức thực hiện:
- Qua hệ thống đăng ký trực tuyến;
- Nộp bản giấy trực tiếp hoặc gửi qua dịch vụ bưu chính;
- Qua thư điện tử.
Bước 02: Giải quyết hồ sơ
Trường hợp không có căn cứ từ chối thì Văn phòng đăng ký đất đai tiếp nhận hồ sơ hợp lệ, giải quyết hồ sơ và trả kết quả.
Thời gian thực hiện:
- Không quá 03 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 13 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn.
- Thời gian trên không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.
Trên đây là tư vấn của luật sư đối với vấn đề “ Hồ sơ, thủ tục xoá đăng ký thế chấp trên sổ đỏ”. Hy vọng sẽ cung cấp những thông tin pháp lý hữu ích cho quý vị và các bạn.
Quý vị và các bạn có nhu cầu tư vấn pháp lý về nhà đất, giải quyết tranh chấp đất đai,... có thể liên hệ chúng tôi theo thông tin dưới đây:
CÔNG TY LUẬT NHÂN HÒA
Địa chỉ: 2 Hiệp Bình, phường Hiệp Bình Phước, Tp. Thủ Đức, Tp.HCM
Hotline: 0915.27.05.27
Email: luatsunhanhoa@gmail.com
Trân trọng!