1. Nhà chưa hoàn công là nhà như thế nào?
Theo luật Xây dựng 2014, hoàn công công trình là thủ tục thực hiện khi các công trình đã được hoàn thành. Thủ tục này sẽ giúp các công trình được pháp luật thừa nhận giá trị tài sản là ngôi nhà trên đất.
Hoàn công nhà ở theo quy định là một thủ tục hành chính trong hoạt động xây dựng công trình nhà ở, nhằm xác nhận sự kiện các bên đầu tư, thi công đã hoàn thành nhà ở sau khi được cấp giấy phép xây dựng và đã thực hiện xong việc thi công có nghiệm thu hoàn thành nhà ở. Hoàn công nhà ở còn có ý nghĩa là điều kiện để được cấp đổi lại sổ hồng, trong đó thể hiện những thay đổi về hiện trạng nhà đất sau khi thi công, nhiều người còn thường gọi với cái tên khác là sổ hồng hoàn công. Hầu hết các công trình sau khi thi công xong cần phải làm thủ tục hoàn công và xin giấy phép hoàn công.
2. Lý do nhà chưa hoàn công
Có rất nhiều nguyên nhân, cả khách quan lẫn chủ quan dẫn tới nhà chưa hoàn công. Và dưới đây là một số lý do phổ biến:
- Nhà chưa hoàn công do xây dựng trái phép
Trước khi xây dựng, người đứng tên Sổ đỏ phải xin giấy phép xây dựng. Nhưng trên thực tế, có rất nhiều trường hợp không xin phép xây dựng hoặc có xin phép xây dựng nhưng không xây dựng như trên giấy phép.
Cả hai trường hợp trên đều dẫn tới nhà ở không thể hoàn công.
- Chủ nhà trốn tránh các nghĩa vụ tài chính
Khi thực hiện thủ tục hoàn công, chủ nhà phải thực hiện một số nghĩa vụ tài chính và cập nhật giá trị xây dựng trên Giấy chứng nhận. Tuy nhiên, để trốn tránh các khoản thuế, phí phải nộp cho cơ quan Nhà nước, chủ nhà đã không thực hiện hoàn công.
- Không đủ điều kiện để hoàn công
Mặc dù chủ nhà có xin phép xây dựng và xây dựng đúng như giấy phép, song, quy định về vấn đề an ninh hoặc phòng cháy chữa cháy, môi trường không đảm bảo. Điều này cũng dẫn tới nhà ở không thể thực hiện thủ tục hoàn công.
3. Cách nhận biết nhà chưa hoàn công
Làm sao biết nhà đã hoàn công hay chưa, khi mua bán nhà, chúng ta có thể yêu cầu chủ nhà cung cấp sổ hồng hoàn công và bản vẽ hoàn công.
Sổ hồng hoàn công là sổ hoàn công xây dựng, ghi nhận những công trình xây dựng hoàn thành sau khi được cấp giấy phép xây dựng, bên cạnh đó còn ghi nhận việc thực hiện xong các kết quả nghiệm thu công trình sau xây dựng. Thêm vào đó, sổ hoàn công là một trong những điều kiện tiên quyết để chủ nhà có thể xin cấp lại giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà cửa cũng như tài sản gắn liền với đất.
Bản vẽ hoàn công là bản vẽ thể hiện tình trạng và số liệu của các công trình sau khi thi công. Về mặt pháp lý, bản vẽ hoàn công giúp cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định được chủ nhà hoặc nhà đầu tư có làm đúng quy định và những thông tin được ghi trên giấy phép xây dựng hay không.
Đây là 2 loại giấy tờ quan trọng giúp xác định một ngôi nhà đã được hoàn công hay chưa.
4. Nhà chưa hoàn công có bị xử phạt không?
Hoàn công nhà ở được xem là khâu quan trọng để xác lập quyền sở hữu nhà. Điều này cũng có nghĩa nếu một căn nhà đã hoàn thành xây dựng nhưng thiếu giấy tờ hoàn công thì được xem là không đảm bảo điều kiện pháp lý khi sở hữu.
Hiện nay pháp luật chưa có quy định cụ thể liên quan đến thời gian hoàn công sau khi hoàn thành xây dựng. Do đó chưa đủ căn cứ để xác định nhà chưa hoàn công có phải là vi phạm pháp luật hay không.
Tuy nhiên, việc chưa làm thủ tục hoàn công xây dựng nhà ở sẽ làm hạn chế quyền của người sở hữu nhà ở như mua bán, chuyển nhượng nhà ở,… thậm chí là có nguy cơ bị thu hồi.
Nội dung này đã được nêu rõ tại khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở 2020 về điều kiện nhà ở tham gia giao dịch như sau:
“Điều 118. Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch
1. Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;
b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.”
5. Rủi ro khi mua nhà chưa hoàn công
Thông thường nhà chưa được hoàn công là do chủ nhà không làm thủ tục hoàn công hoặc chủ nhà lấn chiếm, xây dựng trái phép nên không được hoàn công. Do đó, khi mua bán nhà chưa hoàn công sẽ xảy ra một số rủi ro nhất định như sau:
- Rủi ro về pháp lý
Khi mua bán nhà chưa được hoàn công, người mua chỉ có thể ký hợp đồng công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không thể chuyển nhượng nhà nằm trên đất. Như vậy có nghĩa là người mua nhà chỉ có quyền sử dụng dụng mà không có quyền sở hữu.
Bên cạnh đó, có thể bị phạt hoặc buộc tháo dỡ trong trường hợp việc xây dựng nhà là trái phép.
Ngoài ra khi có quy hoạch, vì người mua chưa có quyền sở hữu nhà ở nên người mua chỉ được đền bù phần giá trị đất còn phần giá trị nhà sẽ không được đền bù.
- Tốn nhiều chi phí
Người mua sẽ phải chịu chi phí các thủ tục hoàn công mà chủ cũ chưa làm.
Có thể phải chi trả các khoản xử phạt hành chính vì xây nhà trái phép.
Trường hợp đã thi công sửa chữa thì sẽ tốn thêm chi phí khi phải hoàn trả lại hiện trạng nhà theo giấy phép xây dựng để hoàn công.
Nhà chưa hoàn công nhưng có giấy phép xây dựng đứng tên chủ cũ thì cần phải có chữ ký của chủ cũ nếu muốn làm thủ tục hoàn công. Nếu chủ cũ không hợp tác hoặc đã mất thì sẽ phát sinh thừa kế, khi đó việc hoàn công sẽ rắc rối thậm chí không thể hoàn công được.
Ngoài ra, khi có nhu cầu vay ngân hàng thì nhà chưa hoàn công sẽ không được định giá mà sẽ chỉ định giá đất hoặc định giá rất thấp. vì vậy sẽ gặp khó khăn trong việc vay, thế chấp ngân hàng và không thể vay được số tiền như mong muốn.
So với việc hoàn công ngay sau khi xây dựng xong, việc hoàn công sau chuyển nhượng, mua bán phức tạp và tốn thời gian hơn. Vì vậy, để tránh những rủi ro và rắc rối sau này cho cả người mua và người bán, việc hoàn công nhà là rất cần thiết.
Trên đây là tư vấn của luật sư đối với vấn đề “Nhà chưa hoàn công có bị phạt không?”. Hy vọng đã giúp ích được cho quý vị và các bạn trong việc giải quyết vấn đề trên.
Quý vị và các bạn cần tư vấn pháp luật về đất đai, thực hiện các thủ tục pháp lý nhà đất, giải quyết tranh chấp đất đai,... có thể liên hệ luật sư qua thông tin sau:
CÔNG TY LUẬT NHÂN HOÀ
Địa chỉ: 2 Hiệp Bình, phường Hiệp Bình Phước, Tp. Thủ Đức, Tp.Hồ Chí Minh
Hotline: 0915.27.05.27
Email: luatsunhanhoa@gmail.com
Trân trọng!