1. Nhà ở hình thành trong tương lai là gì?
Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng, khi ký kết hợp đồng mua bán, nhà ở vẫn còn chưa được hình thành và chưa có Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng).
Nội dung khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai được quy định rõ tại khoản 19 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 như sau:
“19. Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.”.
2. Nhà ở hình thành trong tương lai có được thế chấp không?
Theo khoản 2 Điều 147 Luật Nhà ở 2014 quy định tổ chức, cá nhân xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai trên thửa đất ở hợp pháp của mình; tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu tư được thế chấp nhà ở này tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn phục vụ cho xây dựng nhà ở hoặc để mua chính nhà ở đó.
3. Điều kiện để thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
Theo Điều 148 Luật Nhà ở 2014 quy định về điều kiện thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai như sau:
- Điều kiện thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai được quy định như sau:
+ Trường hợp chủ đầu tư thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì phải có hồ sơ dự án, có thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt và đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
+ Trường hợp chủ đầu tư thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai xây dựng trong dự án thì ngoài điều kiện quy định tại điểm a khoản 1 Điều 148 Luật Nhà ở 2014, nhà ở thế chấp phải thuộc diện đã xây dựng xong phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng và không nằm trong phần dự án hoặc toàn bộ dự án mà chủ đầu tư đã thế chấp theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 148 Luật Nhà ở 2014;
+ Trường hợp tổ chức, cá nhân thế chấp nhà ở quy định tại khoản 2 Điều 147 Luật Nhà ở 2014 thì phải có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất ở hợp pháp theo quy định của pháp luật về đất đai, Giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải có Giấy phép xây dựng.
Trường hợp người thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai mua nhà ở của chủ đầu tư trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì phải có:
- Hợp đồng mua bán nhà ở ký kết với chủ đầu tư;
- Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở nếu là bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định;
- Giấy tờ chứng minh đã đóng tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư theo tiến độ thỏa thuận trong hợp đồng mua bán và không thuộc diện đang có khiếu nại, khiếu kiện, tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở hoặc về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở này.
- Việc thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai chỉ được thực hiện theo quy định tại Luật Nhà ở 2014; các trường hợp thế chấp tài sản là dự án đầu tư xây dựng nhà ở hoặc nhà ở hình thành trong tương lai không đúng với quy định tại Luật Nhà ở 2014 thì không có giá trị pháp lý.
4.Thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
Ngoài những vấn đề liên quan đến tài chính, việc đảm bảo giấy tờ đầy đủ, hợp lệ cũng là một trong những điều kiện quan trọng. Để giao dịch thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai diễn ra suôn sẻ và nhanh chóng, khách hàng cần chú ý một số thủ tục cụ thể như sau:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Bên sở hữu nhà ở hình thành trong tương lai cần chuẩn bị một số giấy tờ pháp lý như:
Đơn yêu cầu đăng ký thế chấp theo mẫu ban hành của Luật nhà ở.
Hợp đồng thế chấp có công chứng.
Văn bản ký kết mua bán nhà ở của cá nhân với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật.
Giấy chứng nhận ủy quyền theo quy định của pháp luật (sử dụng trong trường hợp người đăng ký thế chấp là người được ủy quyền).
Bước 2: Nộp hồ sơ
Sau khi đã chuẩn bị đầy đủ giấy tờ, người thế chấp cần nộp hồ sơ ở Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thủ tục hành chính – Địa điểm văn phòng đăng ký đất đai tại địa phương nơi có đất.
Tại đây, cơ quan chức năng sẽ tiếp nhận, tiến hành kiểm tra hồ sơ và giao phiếu hẹn trả kết quả cho chủ sở hữu (nếu hồ sơ hợp lệ) hoặc sẽ trả lại hồ sơ kèm theo giải thích rõ lý do từ chối tiếp nhận (nếu hồ sơ không hợp lệ).
Bước 3: Xem xét hồ sơ và trả kết quả
Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm xem xét hồ sơ; xác nhận đơn đăng ký thế chấp, bản sao đơn đăng ký để lưu lại hồ sơ; ghi rõ thông tin đăng ký thế chấp vào sổ đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.
Trường hợp có căn cứ từ chối đăng ký, văn phòng phải từ chối đăng ký bằng văn bản và trả lại hồ sơ đăng ký. Cuối cùng, sau khi giao phiếu hẹn đối với hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký sẽ tiến hành các bước xác nhận và kiểm tra để trả kết quả theo lịch hẹn.
Trên đây là tư vấn của luật sư đối với vấn đề “ Có được thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai không?”. Hy vọng sẽ cung cấp những thông tin pháp lý hữu ích cho quý vị và các bạn.
Quý vị và các bạn có nhu cầu tư vấn pháp lý về nhà đất, giải quyết tranh chấp đất đai,... có thể liên hệ chúng tôi theo thông tin dưới đây:
CÔNG TY LUẬT NHÂN HÒA
Địa chỉ: 2 Hiệp Bình, phường Hiệp Bình Phước, Tp. Thủ Đức, Tp.HCM
Hotline: 0915.27.05.27
Email: luatsunhanhoa@gmail.com
Trân trọng!